人工智能進步神速，超級電腦在1997、2006、2017年先後擊敗了國際象棋、中國象棋和圍棋的人類一哥。不過人類還有一項看家本領，暫時連電腦也自愧不如，就是「炒樓」。美國最大網絡地產代理商Zillow宣布終止其「AI炒樓」業務，此項業務利用電腦算法，向小業主出價洽購其物業，買下之後進行基本裝修翻新，再出售獲利。惟2019年至今，在美國樓市爆升背景下，Zillow買入的逾萬個物業居然93%蝕錢，目前手上仍有7000多件蟹貨，該集團CEO承認「電腦炒樓不如人腦」。
Zillow蟹貨一籮 斬纜止損
Zillow本周二公布第三季度業績，遠遜於市場預期，錄得3.3億美元虧損，而分析師原本估計有5600萬美元純利。這個噩耗拖累該公司當日股價急跌10%，周三盤前續瀉19%，市值蒸發67億美元。
美國樓市自「經濟解封」後持續暢旺，當地樓價指數由2020年第二季至今漲逾20%，部分城市更面臨「冇樓賣」，新屋貨源遭搶購一空。在此背景下，Zillow身為美國最大網絡地產代理商，自必受惠，今年股價曾飆逾一倍，但該公司突然「業績爆雷」，令市場大跌眼鏡。
Zillow行政總裁Rich Barton把「爆雷」歸咎於兩年前推出、名為iBuyer的「AI炒樓」（house flipping）業務，指該業務在第三季勁蝕4.2億美元，令集團從代理業務賺到的利潤打水漂。他同時宣布永久終止這項新業務，斬纜止蝕，不再購入新物業，目前手持的物業將會陸續出售套現。
資料顯示，Zillow於2019年推出iBuyer業務，利用大數據及人工智能算法，計算美國特定城市私人住宅物業的即時市場價格，然後扣除若干折讓作為「水位」，制定給予業主的出價。美國所有小業主只需登上Zillow網站，便能即時看到該公司對其物業的洽購價格，他若感滿意便可拍板賣出，非常方便。
Zillow每當買入物業，會先進行基本裝修翻新，接着放售獲利。對小業主來說，這種賣樓方式省卻很多麻煩，毋須自己「執靚」間屋及慢慢物色買家、拉鋸價錢，所以他們大多樂於賣樓予Zillow。再者，Zillow用專業團隊翻新及買賣物業，又擁有龐大客戶資料庫，理論上可節省成本及提高出售溢價，加上AI助力、精算價格，難怪該公司認為這種炒樓方式大有可為。
然而，據美國財經網站BusinessInsider追蹤估算，Zillow自2019年起購入逾萬個物業，至今多達93%「價格潛水」（underwater），要不已經損手轉售，要不就是目前公允價值低於買入價格，須作減值撥備，這正是該公司第三季業績勁蝕的原因。據Bloomberg引述消息報道，Zillow現時仍手持7000多件「蟹貨」物業，尋求以蝕本價一籃子出售予機構投資者。
如上文提到，Zillow身為專業地產代理商，兼且AI及大數據賦能，又逢美國樓市爆升，何解居然炒樓炒到損手爛腳？看來連普通街市大媽大叔也不如！事實上，這不代表AI不懂炒樓，關鍵是算法怎麼設定，而物業市場牽涉千絲萬縷因素，似乎比象棋和圍棋的遊戲規則複雜得多。
貴價入市 裝修費失算
舉例說，香港人都知道，即便在同一個小區，每項物業的樓層、座向、間隔、景觀、裝修、屋苑設施、管理質素、鄰里環境都有微妙差異，而這些因素未必能一一仔細量化再輸入程式計算。再者，物業交易牽涉買賣雙方在當下的「心理戰」，例如賣方「移民急讓」願意降價，或買方為結婚「心急上車」不惜追價，雙方亦少不免講價一番，達致大家都能接受的交易條件。
相比Zillow為所有物業制定「一口價」並公布於網站，可假設這個「一口價」在所有業主心中會被歸入三大類別，一是「明顯高水價」，二是「合理價」，三是「明顯低水價」。不難估計，最終通常是認為出價明顯「高水」的那些小業主，才會笑笑口快快手賣樓予Zillow；至於認為Zillow出價「低水」的業主則會不屑一顧，結果導致Zillow很易變成一味高價接貨的「水魚」。
此外，Rich Barton透露該集團還有另一失算，就是沒料到美國在疫情後勞工及建材成本急升，由於iBuyer模式相當依賴對物業翻新增值，現時卻要花費更多錢才做到同樣效果，還不如像普通業主把一個「半殘物業」出售予買家。面對樓價猛漲，買家們往往較願意在裝修質素方面稍為妥協，寧可用較低成本買樓，翻新程度可豐儉由人，這大概是AI算法未有顧及的因素。
總的而言，Rich Barton承認電腦炒樓不如人腦：「樓價的不可預測性（unpredictability）遠超過我們估計，因為『邏輯雖清晰，情緒卻難料』（the logic is clear, the emotion is difficult）。繼續推進iBuyer業務將對公司業績及資產負債表造成難以承受的風險，所以我們決定結束這項業務。」
講到底，Zillow今次滑鐵盧事件證明人類炒樓活動博大精深，遠比象棋和圍棋複雜，這領域暫時不是AI程式能夠「挑機」。反過來看，倘有一日AI炒樓、炒股票證實比人類更出色，那才是人工智能真正成熟的時候，惟屆時人類還有什麼優勢？隨時會像科幻小說般，掉過頭來被電腦主宰管治。
【新聞點評】AI炒樓九成蝕錢 - 雅虎香港新聞
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