倒楣的內房板塊昨日來個大反彈，多隻「重災股」錄得雙位數字升幅，除關乎人民銀行降準，更重要是政治局會議罕有地沒提及「房住不炒」，反而首次提出「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環」，令市場憧憬這一輪「強監管」周期差不多見底。或許從中央角度看，恒大（03333）、花樣年（01777）等大型房企正式爆煲之後，已達「見血祭旗」效果，不必踩冧整個樓市，甚至稍為溫和「派糖」。然而，有別於港府當年「八萬五」政策，「房住不炒」暫時「唔提」絕不等於「唔存在」。
今浪內房監管周期始於2020年8月推出的「三條紅線」政策，限制負重債的房企新增貸款，後來各地方政府層層加碼，把政策愈收愈緊，開始影響房企正常營運（人行官員上月批評部分地方政府「誤解」政策），令部分「手頭緊」房企面臨資金鏈斷裂，隨即引發行業整體信用危機（就連「三檔全綠」的穩健房企亦無法獲得貸款周轉），掀起連鎖效應。
面對這股風暴，恒大、花樣年、奧園（03883）、佳兆業（01638）等多家大型房企相繼爆出債務違約，部分企業甚至「躺平」，放棄掙扎自救，整個行業看似搖搖欲墜。在此危急關頭，本周一收市後傳出兩個大消息，首先當然是人行降準0.5個百分點，預料「放水」1.2萬億元人民幣，為市場注入額外流動性。
政治局未提 大方向不變
第二個大消息更加重要，來自國家主席習近平當日主持召開政治局會議，為2022年經濟工作定調，強調「穩字當頭，穩中求進」。觀乎新華社通稿全文，罕有地未提及「房住不炒」（房子是用來住的，不是用來炒的），同時首次提出「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環」。結合人行同日公布的降準措施，難免令人憧憬監管政策呈現轉向。
事實上，根據國家統計局數字，房地產行業去年貢獻中國GDP產值17%，佔全社會固定投資額52%，並承載了全國家庭財富的67%，再加上賣地收入佔地方財政84%，向來都是中國最舉足輕重行業之一。而這個行業令中央政府「又愛又恨」，一方面須依賴其帶動經濟、創造就業、為百姓興建房屋；但另方面，按照以往經驗，倘放任房地產行業「野蠻生長」，將造成炒風熾熱、樓價過高、債務沉重、資源失衡等問題，為整個社會帶來難以承受的代價。
面對如此兩難處境，就出現了所謂的「監管周期」理論，意指每逢樓市過熱，中央便出重拳打壓；待其奄奄一息之際，當局又會轉而放鬆監管。不過這種政策循環日久會產生「抗藥性」，尤其中國商人「精刮」兼「賭性強」，當他們經歷幾番起落，揣摸到中央的收放模式，最後總會出手「打救」，就愈來愈肆無忌憚高槓桿經營。恒大正是「表表者」，過往曾多次瀕臨爆煲，卻都能捱到監管周期轉向，遂日益心雄，深信自己「大到不能倒」。
正由於中國商人拚搏且「精明」，為監管當局帶來很大挑戰，每次「強監管」周期成效愈來愈低，於是「落藥」要愈來愈重（就像這次「三條紅線」層層加碼），造成政策及市場「一放就亂、一統就死」的惡性循環。對中央來說，倘若嚴厲監管弄一大輪，所有冒險進取玩家依然龍精虎猛，就無法達到懲戒效果，將衍生道德風險（moral hazard），更會削弱政府權威。從這角度看，近日多家大型房企已正式「爆煲」違約，尤其「一哥」恒大今趟劫數難逃，最後可能被拆骨瓦解，老闆許家印正不停押樓、賣家當嘔錢填數，足可「殺雞儆猴」。房企見血「祭旗」，宏觀經濟亦上氣不接下氣，現在是時候鬆一鬆，轉為放水、派糖，以免扼殺整個行業。所以市場判斷這一輪「強監管」周期接近見底，雖不中亦不遠矣。
與特區房策無聲消逝有別
惟值得留意的是，由去年8月開始、以「三條紅線」為代表的監管周期僅屬「小周期」，「大周期」則來自中央政府2016年推出的「房住不炒」方針。回顧2016年至今，內房監管已經歷了幾個「小周期」循環，「房住不炒」大方向則始終未變，期間時鬆時緊、時隱時現。
翻查資料，此前9次政治局會議，7次有提「房住不炒」，例外的兩次恰是代表「小周期」寬鬆訊號，而接着下次開會即再度提及。相對而言，有別於特區政府當年的八萬五房策（每年興建最少8.5萬個公私營住宅單位）「唔提等於唔存在」，「房住不炒」儘管一次半次「唔提」，始終仍是內房監管「大周期」方向。今浪得以幸存的房企切勿掉以輕心，宜以恒大為鑑，須繼續降槓桿、減風險，穩健踏實經營，方可長玩長有。
【新聞點評】房住不炒vs八萬五 - 雅虎香港新聞
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