受到疫情和加息等多項負面因素打擊，2022年樓市交投氣氛低迷，拖慢一手私人住宅建屋和銷售步伐，房屋局數據披露，截至去年底止，未來3至4年一手潛在供應量（下稱潛在供應量）按季激增1萬伙，達到10.5萬伙，創政府於2004年第三季開始公布相關數據以來的有紀錄新高。業界人士相信，內地與本港通關，加上社會活動逐步復常，今年新盤銷售可望重拾正軌，預計潛在供應量有機會回落至10萬伙以下。
中小型戶按季添8000個
房屋局每季發布本港一手私人住宅供應的最新情況，周五（27日）公布的數據顯示，潛在供應量由截至去年9月底的9.5萬伙，按季勁增1萬伙（10.5%），達到去年底的10.5萬伙，是2004年有紀錄以來首次突破10萬伙大關。房屋局進一步披露，10.5萬戶之中，實用面積不足753方呎的中小型單位佔約9萬伙，較去年9月底的8.2萬伙，多出8000伙（9.8%）。
潛在供應量由3項數據組成，包括已落成的住宅樓盤貨尾（現樓貨尾）、興建中但未售出的私人住宅單位（待售樓花）和已批出土地（即熟地）可隨時動工興建的單位，以季度比較，該3項數據按季齊向上，其中已批地而未動工的單位數目由去年9月底的1.7萬伙，按季大增6000伙（35.3%），達到2.3萬伙，屬於5個季度最多。
貨尾1.6萬伙 2007年後最多
現樓貨尾則有1.6萬伙，創2007年3月底錄得1.9萬戶以來的逾15年半（63個季度）新高，較去年9月底增加1000伙（6.7%）；待售樓花去年第四季回升3000伙，至去年底的6.6萬伙，重返2022年6月底水平。
房屋局發言人預計，未來數個月陸續有12幅住宅用地可以轉為熟地，涉及約5700伙，而隨着政府持續有序地增加房屋土地供應，認為潛在供應量將維持在較高水平。
參考不同政府部門和市場數據，潛在供應重鎮不乏市區靚地和鐵路物業項目，以九龍東啟德發展區為例，單計正在申請預售和已經獲批預售的全新樓盤，保守估算有約1.03萬伙供應；將軍澳日出康城在建中而未開售的期數，則料有超過5200伙。至於九龍建業（00034）去年落實以逾96億元完成補地價的牛池灣清水灣道35號前聖約瑟安老院地盤，曾獲城規會批准興建約2120伙，亦成為潛在供應中的市區靚盤之一。
對於已批地而未動工的單位數目大增，會德豐地產主席梁志堅表示，已批出的熟地往往因應不同原因，包括等待批則或清拆原有建築物等，隨時要批地後1至2年才動工，例如同系九龍倉（00004）去年完成補地價的九龍灣啟興道九龍貨倉重建項目，仍在進行清拆工程。梁志堅稱，內地和本港逐步通關，市場需時適應，展望農曆新年後樓市氣氛和樓價向好，預期今年第二季起新盤推售量增加，而2023年樓價可止跌回升，估計全年樓價約有10%漲幅。
學者料發展商貼市價推盤
事實上，去年第四季全港新盤銷售量僅860伙，較去年第三季的3564伙，急跌75.9%。團結香港基金研究員梁躍昊亦提到，2022年下半年市場氣氛疲弱，發展商推盤步伐減慢，令現樓貨尾和待售樓花數量增多，推高潛在供應量。
浸會大學財務及決策系副教授麥萃才分析，去年樓價挫逾15%，令發展商傾向延遲銷售手上的一手單位，「興建中（項目）放慢手腳，不用着急，而新地皮又暫緩發展」，相信是導致潛在供應量創新高的原因。而隨着通關、經濟回暖以及美國聯儲局利率有望見頂，發展商「賣樓可能較容易」，估計發展商將視乎市況揀選一段時間盡力推盤，並有機會先推一些貼市價發售的項目。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱，今年樓市有望復甦，新盤交投勢增加，去年積壓的新盤貨尾將陸續消化，預料潛在供應量於今年內逐步回落至10萬伙以下。
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